Vendre un bien immobilier après héritage : incidence de la valeur déclarée dans la déclaration de succession

Lors d’une succession, vous devrez faire des choix. Parmi eux, la valeur des biens immobiliers reçus à déclarer au fisc. Voici quelques éléments pour vous aider à prendre vos décisions lorsque vous souhaitez vendre un bien immobilier après héritage. 

Droits de succession  

Lors d’une succession, vous devez régler à l’Etat des droits de succession qui représentent un pourcentage de la valeur des biens dont vous héritez. Le pourcentage croit avec le montant. Il faut additionner les droits de chaque tranche et non prendre le taux le plus fort pour toute la valeur. 

Les droits pour une succession directe (enfants) sont : 

Ces droits sont beaucoup plus élevés pour les frères et sœurs ou neveux et nièces. 

La succession doit être déclarée dans les quatre mois qui suivent le décès du proche. Les droits doivent être payés dans les deux mois suivant la date d’expiration fixée pour faire sa déclaration. 

Comment évaluer un bien immobilier ?  

Si vous héritez d’un bien immobilier, vous pouvez soit estimer vous-mêmes la valeur de ces biens, soit faire appel à un expert afin de vendre votre bien immobilier après héritage. 

Prenons l’exemple de Monsieur Martin qui hérite d’une maison qu’il évalue tout seul à 350 000 €. Il va payer les droits de succession basés sur cette valeur. Dix-huit mois plus tard, il décide de vendre cette maison, dont il obtient 400 000 €. Que va-t-il se passer au niveau fiscal ?

Comme la vente a lieu moins de deux ans après le décès et que le montant de la vente est supérieur à l’estimation faite dans la déclaration de succession, Monsieur Martin va devoir payer des droits additionnels ainsi qu’une amende d’insuffisance. S’il fait une déclaration complémentaire juste après la vente, cette amende ne sera pas due. 

La différence entre les deux valeurs est de 50 000 €, et le bien est compris dans la tranche 250 000 – 500 000 €, les droits supplémentaires seront donc de 12 000 € (50 000 X 24 %) en Wallonie ou à Bruxelles et de 13 500 € (50 000 X 27 %) en Flandres.

Monsieur Martin aurait pu également demander à un expert d’évaluer sa maison pour fixer la valeur donnée lors de la déclaration de succession. Cette expertise a un coût qui peut aller de 0,3 à 2 % du bien. Si l’expert estime que la maison a une valeur de 350 000 €, Monsieur Martin devra débourser entre 1 050 € et 7 000 €. Mais si on reprend le même scénario et qu’il vend sa maison dix-huit mois plus tard pour 400 000 €, comme la valeur de la déclaration a été fixée par un expert, Monsieur Martin ne devra pas payer de droits additionnels. Dans ce cas précis, il est donc gagnant.  

Si Monsieur Martin avait vendu sa maison 300 000 €, qu’il ait fait appel ou non à un expert, il n’aurait pas le droit de demander une restitution du trop payé. 

Dans tous les cas, quand la vente d’un bien immobilier après héritage a lieu plus de deux ans après, il n’y a aucune régularisation. 

Conseil : Si vous pensez vendre un bien immobilier après héritage reçu dans les deux ans et que le marché est à la hausse, vous avez intérêt à avoir recours à une expertise officielle pour éviter d’avoir à payer des droits complémentaires.