Principe de la conversion de l’usufruit

Lorsqu’un décès survient et qu’il n’y a pas de contrat de mariage ou de testament, le partenaire survivant hérite de l’usufruit de la succession. En quoi consiste l’usufruit et quelles sont les solutions s’il y a désaccord au sein de la famille ?

Usufruit et nue-propriété

Usufruit vient du latin usus (usage) et fructus (fruit). Avoir l’usufruit d’un bien immobilier signifie qu’on a le droit d’y habiter, de profiter de ce bien, de toucher les loyers s’il est loué. Avoir la nue-propriété signifie qu’on est légalement le propriétaire du bien, mais qu’on n’a pas le droit d’y habiter ou de profiter du bien. Lors du décès d’un des deux parents, le parent survivant continue d’habiter dans le logement mais il appartient aux enfants. L’usufruit s’éteint avec le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupérant alors la pleine propriété du bien. 

L’article 745 bis du Code Civil indique que le conjoint survivant récupère :

• L’usufruit de toute la succession lorsqu’il y a des enfants ou petits-enfants, 
• L’usufruit et la pleine propriété de la part du conjoint décédé dans le patrimoine commun s’ils étaient mariés sous le régime de la communauté et qu’il y a des héritiers autres que enfants et petits-enfants
• La pleine propriété de toute la succession s’il n’y a pas d’héritiers.

Particularité de l’usufruit du conjoint survivant

Pour protéger le conjoint survivant et lui permettre de conserver son logement, la loi prévoit que les nus-propriétaires ne peuvent exiger la conversion de l’usufruit concernant le logement principal ainsi que ses meubles sans le consentement du conjoint survivant. De plus, on ne peut priver même par testament un conjoint survivant de l’usufruit du logement principal et de ses meubles.

Conversion possible de l’usufruit

Il arrive que les nus-propriétaires ne désirent pas conserver la propriété du bien, que l’usufruitier ne veuille plus habiter son ancien logement ou conserver l’usufruit sur un bien autre, ou qu’il n’y ait pas d’entente possible concernant les réparations à faire par exemple. Si les deux parties sont d’accord, il est possible de réaliser une conversion de l’usufruit. Si personne n’est d’accord, un juge peut imposer la conversion de l’usufruit (hors logement principal) dans certains cas. 

Trois façons de convertir l’usufruit du conjoint survivant :

• La conversion en pleine propriété en achetant la nue-propriété. L’usufruitier récupère alors la pleine propriété du bien.
• La conversion en une somme d’argent. Le ou les nus-propriétaires donnent une certaine somme à l’usufruitier et deviennent pleins propriétaires du bien. L’usufruitier n’a plus de droit sur le bien. C’est la conversion d’usufruit la plus courante.
• La conversion de l’usufruit en une rente indexée et garantie. Le ou les nus-propriétaires ne donnent plus une somme définitive à l’usufruitier mais une rente viagère indexée. Ils deviennent alors pleins propriétaires du bien. L’usufruitier n’a plus de droit sur le bien.

Calcul de la valeur de l’usufruit

La valeur de l’usufruit est fonction d’un pourcentage lié à la valeur de la pleine propriété, au sexe et à l’âge de l’usufruitier. Plus l’usufruitier vieillit, plus la valeur de l’usufruit diminue. Quant à la valeur de la nue-propriété, elle est égale à la valeur de la pleine propriété moins celle de l’usufruit. Les deux parties peuvent s’entendre pour fixer la valeur en se basant sur des tables de conversion de l’usufruit. Si aucun accord n’est trouvé, un juge peut intervenir. Il s’appuie alors obligatoirement sur des tables de conversion légales établies annuellement par le Ministre de la Justice. 

Pour protéger les enfants dont un parent se remarie avec une personne beaucoup plus jeune, le calcul de la valeur de l’usufruit ne fonctionne que s’il y a une différence d’au moins 20 ans entre l’aîné des descendants et le conjoint survivant.