Marché immobilier en Belgique : analyses et perspectives pour la fin de l’année

Le début de l’année a été difficile pour l’immobilier et a vu le nombre de transactions réalisées du 1^er janvier au 31 août reculer de 6,4 % par rapport à 2019. Le confinement a bien évidemment provoqué un recul très net en avril (- 23,9 %) et en mai (- 29,7%), mais avant la crise de la covid-19, le marché avait déjà ralenti, particulièrement en Flandre. En effet, avec l’annonce de la suppression du bonus logement, un certain nombre d’acteurs avaient anticipé leur transaction en 2019 et mécaniquement le marché s’est retrouvé moins fourni début 2020.

Une belle reprise cet été

Le mois de juin a vu les acheteurs revenir avec une hausse de 8,5 % des transactions, tendance confirmée en juillet (+1,8 %) et surtout en août (+13,3 %). Le marché est très actif, la demande est élevée mais l’offre n’est pas toujours à la hauteur, notamment à cause d’un manque de logements neufs. Une certaine tension peut se sentir sur le marché, les prix ont tendance à monter et la vitesse des ventes s’accélère beaucoup. Selon une agence immobilière, en 2019, elle était en moyenne de 54 jours. Depuis la crise, elle est passée à 2 semaines.

Les prix à la hausse risquent de stagner

Les prix sont à la hausse sur le premier semestre : +5,9 % pour un appartement, +1,9 % pour une maison par rapport au début de l’année. Les Belges ont emprunté pour leur projet immobilier en moyenne 189 381 € au 1^er semestre, soit 9,2 % de plus qu’en 2019. Cependant, la plupart des spécialistes prédisent une baisse du marché sur l’année 2020, de -5% pour les plus pessimistes (KBC) à -1 % pour ING ou BNP Paribas Fortis. Plusieurs prévoient ensuite une stagnation pour 2021.

Le rôle des banques

Les banques devraient maintenir les taux d’intérêt des prêts hypothécaires à un niveau bas, spécialement avec la crise du coronavirus, ce qui soutiendra la demande. Mais la BNB fait pression sur les banques pour qu’elles écartent les projets immobiliers financés intégralement par un prêt hypothécaire et préconise une quotité de 90 %, l’emprunteur devant financer 10 % par ses fonds propres. Des acheteurs plus modestes risquent alors d’être écartés et devront repousser leurs projets.

L’impact de la Covid-19 sur les biens demandés

Hormis l’impact direct sur les chiffres, la Covid-19 influence le comportement des acheteurs sur le marché immobilier. Certains ayant mal vécu le confinement cherchent désormais un logement plus grand, si possible avec un jardin et avec une pièce en plus qui servirait de bureau. La mobilité tant recherchée est moins souvent mise en avant avec la possibilité du télétravail et beaucoup sont désormais prêts à habiter dans des zones plus reculées, moins demandées auparavant.

Si le marché de l’immobilier résidentiel résiste bien et restera actif, le marché de l’immobilier professionnel est lui plus incertain. Il demande aux investisseurs une vision à long terme que le coronavirus rend floue. Beaucoup risquent de retarder leur projet jusqu’à ce que la situation se stabilise.

Estimer sa maison en période de COVID-19

Les restrictions de déplacement et l'interdiction de faire des visites aussi bien pour les géomètres experts que les agents immobiliers ont rendu l'estimation/expertise particulièrement difficile en cette période de coronavirus. De nombreux propriétaires se sont tournés vers l'estimation en ligne. Notamment vers le nouvel outil d'Immoweb. Cependant, les plaintes sur les valeurs proposées par l'outil se font largement ressentir sur la toile. En effet, on peut se poser la question sur la capacité d'un logiciel à expertiser aussi bien qu'un être humain spécialiste. Les facteurs pour estimer sa maison étant tellement larges et variés qu'il est souvent nécessaire de faire appel à un professionnel de l'immobilier pour obtenir la juste valeur du marché.

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