Coup d’œil sur les vices cachés

Quelques semaines après avoir aménagé dans votre maison fraîchement achetée, vous vous apercevez que le toit fuit. Ce défaut n’avait pas été signalé pendant la vente, il s’agit d’un vice caché. Quels sont les recours possibles dans ce genre de situation ? 

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Le Code civil, dans l’article 1641, définit le vice caché comme « ce qui rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il l’avait connu. » Il s’agit donc d’un défaut qu’une personne normale ne peut identifier au premier coup d’œil.  

Il s’agit de défauts graves et existant avant la vente. Ils peuvent être structurels, liés au bien (problème d’humidité, défaut dans le système électrique…) mais aussi être fonctionnels, liés à l’usage (bruit anormal, irrégularité urbanistique…).

Au contraire, dans le cas d’un vice apparent, l’acheteur a pu s’apercevoir du défaut et est censé en être conscient lorsqu’il achète le bien. Il ne peut pas faire de réclamations à son sujet.

La garantie contre les vices cachés

Le vendeur, selon le code civil, doit garantir contre les vices cachés. Mais très souvent, l’acte de vente inclut une clause d’exonération de responsabilité pour ces vices.

Si les vices cachés découlent de la conception ou de la construction du bien immobilier, c’est la garantie décennale qui prend en charge les vices cachés pendant les dix années qui suivent la construction. Les architectes et entrepreneurs sont alors responsables.  Passée cette période, c’est le vendeur qui devient responsable. 

La garantie des vices cachés ne peut être invoquée si la vente a été demandée par la justice (par exemple pour sortir d’une indivision).

Les recours possibles

Il ne peut y avoir de recours que si on peut prouver que le vendeur était de mauvaise foi. Il faut démontrer qu’il connaissait l’existence de ce vice et ne l’a pas communiquée. Un camouflage récent d’une fissure ou de taches d’humidité peut par exemple servir de preuve. 

Si le bien a été vendu par un professionnel (promoteur, expert immobilier…), il est censé ne pas ignorer un vice caché et c’est donc c’est à ce dernier de prouver qu’il ne pouvait pas s’apercevoir du vice. 

Délai à respecter

Selon l’article 1648 du Code civil, il est demandé d’agir « à bref délai ». Certains vices peuvent être découverts dès le début (pas d’eau chaude par exemple), d’autres peuvent n’être décelés que plus tard. La justice prend en compte les différents cas, mais il est demandé de na pas tarder dès le vice découvert pour citer le vendeur devant le tribunal compétent. Plus on tarde, plus il est difficile de prouver que le vice était présent avant la vente.

Sanctions pour le vendeur

L’article 1644 du Code civil prévoit deux possibilités pour l’acheteur :

• Intenter une action estimatoire (garder le bien et être remboursé d’une partie du prix)
• Intenter une action rédhibitoire (rendre le bien et récupérer toute la somme plus les frais)

Il est possible de demander en plus des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Précautions à prendre

Lorsque vous avez trouvé un bien qui vous intéresse, n’hésitez pas à poser toutes les questions possibles et à faire une dernière visite accompagné d’un professionnel qui pourra vous indiquer des défauts que vous n’aviez pas repérés. Soyez attentif à ce que contient le compromis, notamment en matière de garantie des vices cachés.