Comment vendre sa maison avec des locataires ?

Vous désirez vendre votre bien mais il est loué et vous craignez que ça représente un frein à la vente ? Les locataires ont un certain nombre de droits mais les bailleurs également, que ce soit avant ou après la vente. 

De quel droit de visite dispose le bailleur ?

S’il désire vendre un bien, le bailleur a le droit de poser des affiches publicitaires informant de la mise en vente. Il peut également faire visiter le bien, le locataire n’a pas le droit de s’y opposer. Le locataire et le bailleur doivent s’entendre sur les jours et les heures des visites, le bailleur ne pouvant entrer dans un bien loué sans l’accord du locataire. Une fréquence de deux ou trois fois par semaine dont une fois le week-end semble satisfaisante.

Si le logement est en désordre et sale, le bailleur peut mettre le locataire en demeure de nettoyer le logement et le rendre présentable. Si le locataire ne réagit pas, une procédure devant le juge de paix est envisageable. De même si le locataire refuse d’ouvrir son logement pour des visites.

Que devient le bail en cours ?

S’il y a un bail en cours, il ne change pas, il ne faut pas en refaire un. Le nouvel acquéreur reprend le bail en cours à la place de l’acheteur, il reprend les droits et les obligations de l’ancien bailleur. Il ne peut pas augmenter le loyer sur le seul motif qu’il est le nouveau propriétaire.

Dans quels cas le bailleur actuel peut-il donner congé au locataire ?

La loi du 20 février 1991 sur le bail de résidence principale ne prévoit pas qu’un bailleur désirant vendre son bien puisse donner congé à son locataire pour ce motif. Les cas possibles de congé sont très limités.

• Pour un bail de courte durée : le bailleur peut mettre un terme au bail avec un délais de congé de trois mois.
• Pour un bail de 9 ans : le bailleur peut notifier le congé avec un préavis de 6 mois :
• A l’échéance de la 3^ème et 6^ème année du bail, sans motif particulier et avec paiement d’une indemnité (de 9 mois après 3 ans, de 6 mois après 6 ans)
• A la fin de la 9^ème année du bail et pour toute échéance triennale suivante (12^ème,15^ème,18^ème… année), sans motif particulier et sans indemnités.

Les occasions de rompre le bail sont donc peu nombreuses. Cependant, un accord à l’amiable est toujours envisageable entre le bailleur et le locataire, avec éventuellement des indemnités compensatoires. Il est alors prudent de signer un accord écrit précisant les conditions exactes de cet accord.

Dans quels cas le nouvel acquéreur peut-il donner congé au locataire ?

Le nouvel acquéreur a un peu plus de souplesse pour donner congé à un locataire.

Si le bail n’a pas de date sûre ou n’est pas enregistré à la date de la vente :

• Si le locataire est dans le logement depuis moins de 6 mois, l’acquéreur peut rompre le bail sans motif et sans indemnité.
• S’il est là depuis plus de 6 mois, le nouveau bailleur peut clôturer le bail avec un congé de 3 mois, qu’il doit signifier dans les 3 mois qui suivent la vente pour la Région wallonne. Pour la Région Bruxelles-Capitale, il a la même possibilité mais avec un congé de 6 mois à signifier dans les 6 mois suivant la vente.

Intérêt d’enregistrer le bail pour protéger vos locataires

Si vous désirez protéger vos locataires d’une expulsion ou d’une fin prématurée de leur bail après la vente, il est donc important que vous enregistriez leur bail avant la signature de la vente.

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