Vendre à votre enfant, comment faire ?

Vous souhaitez vendre un de vos biens immobiliers à votre enfant ? Rien ne l’interdit et il y a plusieurs manières d’effectuer cette vente. Mais il existe des règles à connaitre au niveau fiscal et concernant l’héritage si vous avez plusieurs enfants.  

Les différentes alternatives pour vendre un bien

La vente standard

Elle ne pose aucun souci tant que le prix est juste et respecte le prix du marché. Les autres héritiers potentiels ne peuvent contester la vente ou réclamer quelque avantage. 

La vente sous réserve de droit de location

Votre enfant a la pleine propriété du bien, mais vous vous réservez le droit d’y habiter, moyennant un loyer. Vous devenez locataire du bien de votre enfant. Le loyer doit être conforme aux prix du marché. 

La vente de la nue-propriété

Vous vendez la nue-propriété à votre enfant et vous conserver l’usufruit. Ainsi, votre enfant aura moins à débourser et à votre décès récupèrera la pleine propriété du bien. L’usufruit vous permet de rester habiter dans la maison ou de la louer et de conserver les revenus tirés de la location.   

Si vous avez plusieurs enfants, ce type de vente peut poser problème car l’article 918 du Code civil assimile d’office une vente faite à un seul enfant avec réserve d’usufruit à une donation hors part. Le but est de protéger les autres enfants et éviter qu’un enfant ne reçoive plus que sa part réservataire et la quotité disponible. 

La vente en viager

Votre enfant paie alors une somme plus faible au départ, appelée le bouquet, mais doit ensuite vous payer une rente tous les mois jusqu’à votre mort ou jusqu’à une date fixée d’avance. 

Comme la vente précédente, la vente en viager est considérée d’office comme une donation déguisée. Ce type de vente peut être vue comme un montage privilégiant un enfant par rapport aux autres. Il peut y avoir présomption de fraude au moment de la succession et la valeur du bien sera prise en compte pour le calcul du montant de la succession.

Recours possibles du fisc et des autres héritiers

Si le prix de vente est inférieur au prix du marché, le fisc peut estimer que la différence de prix accordée à votre enfant correspond à une donation et inclure ce montant dans la donation et donc faire augmenter l’impôt à régler sur les successions.

Les héritiers peuvent eux estimer qu’ils sont lésés dans la succession et considérer que la réduction accordée sur le prix est équivalente à une donation partielle. L’avantage accordé doit alors être rapporté à la succession pour être partagé équitablement. 

Conseils

Afin d’anticiper d’éventuels problèmes lors de la succession, il est judicieux de faire évaluer le bien qu’on désire vendre à un enfant par un expert. Son rapport servira de preuve pour montrer que le bien a été acheté au prix du marché. 

Lors d’une vente en viager ou de la nue-propriété, demandez aux autres enfants de donner leur accord dans l’acte de vente pour éviter toute contestation ultérieure et prouver que la vente n’était pas une donation déguisée. 

Il existe une autre solution qui peut éviter toute contestation : le « double acte » donation et cession. Les parents donnent par exemple une maison à tous leurs enfants. Si un enfant veut conserver cette maison, il rachète la part de ses frères et sœurs et devient l’unique propriétaire. Chaque frère et sœur a reçu une part égale, l’équilibre est respecté et le bien sort de la future succession. De plus, chaque enfant paye les droits de succession sur sa part uniquement, les taux seront plus bas que sur la valeur globale.