Offre d’achat : en quoi est-elle décisive ?

Vous avez eu un coup de cœur pour une maison et vous décidez de faire une offre d’achat. Attention ! Cette offre n’est pas anodine, elle vous engage juridiquement et financièrement. 

L’offre d’achat est contraignante

Si vous faites une offre d’achat et que le vendeur l’accepte, vous êtes obligé d’aller au bout de la vente. Vous ne pouvez pas vous rétracter, même si vous vous apercevez après coup de certains vices ou de normes non respectées. Contrairement à l’option d’achat où c’est le vendeur qui s’engage, dans l’offre d’achat l’engagement est pris par l’acheteur. L’acheteur propose un prix que le vendeur va accepter ou refuser. Si le vendeur fait une contre-proposition, libre à vous d’accepter ou de refuser, vous n’êtes plus engagé. 

Forme de l’offre

Elle se fait souvent par écrit, sur papier, mais peut aussi se faire par email. En effet, la loi L. 20.09.2018, MB 10.10.2018 dit qu’un accord valable peut être conclu par email. Elle peut aussi se faire par SMS. Cependant, un SMS seul ne constitue pas une preuve, il faut d’autres éléments (factures GSM, preuves de contacts entre les deux parties, de visites…) 

Elle doit comporter :

• Le nom de l’acheteur
• L’adresse du bien et sa description
• Le prix proposé
• La durée de validité de l’offre
• Les clauses suspensives
• La date
• La signature

Limites dans le temps

Si vous n’indiquez pas de limite de temps, l’offre a une durée de vie illimitée, le vendeur peut revenir vers vous après plusieurs mois parce qu’il ne réussit pas à vendre son bien et vous obliger à l’acheter alors que vous avez peut-être acheté depuis un autre bien. En général, le délai indiqué va de trois à quatorze jours. Il faut laisser un peu de temps au vendeur pour réfléchir, mais si vous mettez un délai plus long, ça vous bloque pour vous positionner sur d’autres biens. 

Clauses suspensives, réserves

Il est également important d’inclure des réserves dans l’offre d’achat. La plus fréquente est de conditionner l’achat à l’obtention d’un prêt par la banque (clause appelée “condition suspensive d'octroi du crédit”). Si le prêt n’est pas accordé, la vente est annulée.  Une autre réserve possible et de lier l’achat à la vente de votre propre habitation avant une certaine période. 

Si vous passez par une agence immobilière qui vous propose un document tout prêt pour faire une offre d’achat et que ce document ne vous convient pas, vous pouvez tout à fait le refuser et proposer vos conditions. 

Annulation de l’offre d’achat

Si l’acheteur potentiel et le vendeur sont tous les deux d’accord, l’offre d’achat peut être annulée. De plus si une des clauses suspensives n’est pas levée, là aussi l’offre ne tient plus. Mais si le vendeur accepte votre offre d’achat mais que vous ne voulez plus l’honorer, le vendeur va vous réclamer une indemnité de dédommagement. En général, ce dédommagement est de 10 % du prix d’achat. 

L’option d’achat

Vous ne voulez pas vous engager ? Vous pouvez proposer de mettre une option sur le bien. Le vendeur s’engage à vous réserver son bien pendant une certaine période, à ne pas le vendre à quelqu’un d’autre. En échange, vous le dédommagez si vous ne prenez pas le bien. Cette formule vous permet de prendre le temps de la réflexion et ne vous engage pas.